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L’operazione consiste nell’acquisto di una porzione immobiliare facente parte di un condominio a destinazione residenziale, direzionale e produttiva. L’immobile in oggetto è attualmente direzionale (Cat.A/10 Ufficio) di mq 621 oltre un terrazzo di mq 70, disposto su due livelli, 1° e 2° piano su un edificio di 3 piani complessivi.
L’obiettivo di Lion Immobiliare è quello di effettuare un cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale realizzando 10 appartamenti di taglio misto, 4 bilocali e 6 trilocali di cui uno con terrazzo.
I due maggiori punti di forza dell’operazione sono
L’apporto costituito da strumenti finanziari partecipativi, viene equiparato ai redditi di capitale ai sensi dell’art. 44, comma 2 lettera A del Testo Unico delle Imposte sui Redditi e con conseguente applicabilità del regime di imponibilità dei dividendi disciplinato dall’art. 47 commi 1 e 4, del TUIR.
Sugli utili distribuiti all’associato vengono applicate differenti regole impositive in base alla natura del soggetto percettore:
Se l’associato è una persona fisica che non esercita attività di impresa, sugli utili distribuiti viene effettuata una ritenuta a titolo di imposta del 26%. I dividendi vengono tassati a titolo definitivo.
Se l’associato viene identificato come società di persone o persona fisica operante in regime d’impresa (ditte individuali) l’utile concorre alla formazione del reddito d’impresa nella misura del 58,14%. Su tale base imponibile si applicheranno le ordinarie aliquote previste per i soggetti IRPEF mentre il restante 41,86% non concorrerà a formare la base imponibile.
Per i soggetti IRES (Società di Capitali), l’art. 89 comma 2 del TUIR stabilisce che gli utili distribuiti all’associato concorrono alla formazione del reddito d’impresa soggetto a tassazione esclusivamente nella misura del 5% (art.89, comma 2, TUIR).
Se l’associato è una persona fisica che non esercita attività di impresa, sugli utili distribuiti viene effettuata una ritenuta a titolo di imposta del 26%. I dividendi vengono tassati a titolo definitivo.
Se l’associato viene identificato come società di persone o persona fisica operante in regime d’impresa (ditte individuali) l’utile concorre alla formazione del reddito d’impresa nella misura del 58,14%. Su tale base imponibile si applicheranno le ordinarie aliquote previste per i soggetti IRPEF mentre il restante 41,86% non concorrerà a formare la base imponibile.
Per i soggetti IRES (Società di Capitali), l’art. 89 comma 2 del TUIR stabilisce che gli utili distribuiti all’associato concorrono alla formazione del reddito d’impresa soggetto a tassazione esclusivamente nella misura del 5% (art.89, comma 2, TUIR).
Per i soggetti di cui al punto 2 e 3 la remunerazione di capitale non è assoggettata ad IRAP in quanto inerente la gestione finanziaria.
I rischi di un’operazione finanziaria possono essere raggruppati in due macro categorie, entrambe gestibili e calcolabili:
-Durata. Un’operazione la cui durata stimata è ad esempio 8 mesi, la tempistica può dilungarsi per via di qualche imprevisto legato al cantiere, alle pratiche burocratiche comunali e/o ai tempi di vendita delle unità realizzate.
-Rendimento. In entrambe le tipologie di operazioni (rendimento fisso e rendimento variabile), l’investitore che decide di partecipare a un’Operazione Finanziaria accetta in toto il rischio legato all’operazione, quindi anche il rendimento dell’operazione.
Ad esempio, a causa di un imprevisto sul cantiere, possono verificarsi dei costi maggiori rispetto a quelli preventivati che vanno a intaccare la redditività; un altro esempio è legato ai prezzi di vendita che possono essere inferiori rispetto a quelli previsti.
Noi di Lion Immobiliare gestiamo e calcoliamo questi rischi facendo delle stime dei costi, dei ricavi e della durata sempre in misura cautelativa, sovrastimando i costi e sottostimando i ricavi. Se, ad esempio, il preventivo della ristrutturazione di un immobile è di € 100.000,00 nel nostro conto economico inseriamo sempre una percentuale in più come margine per eventuali imprevisti. Allo stesso modo per i ricavi e la durata, sono calcolati rispettivamente dei ricavi inferiori e una durata più lunga rispetto a quella prevista.
Un altro parametro fondamentale nel calcolo del rischio dell’investimento è il sottostante fisico dato dall’immobile il quale è soggetto a minore volatilità rispetto ad altri strumenti finanziari.
Gli investitori che aderiscono a un’Operazione Finanziaria sono aggiornati settimanalmente tramite mail sullo stato avanzamento lavori e vendite degli immobili oggetto dell’operazione.
Lion Immobiliare è responsabile dell’intero processo di ristrutturazione dell’immobile oggetto dell’operazione e si occupa di selezionare attentamente le aziende a cui affidare la ristrutturazione.
La quota di partecipazione, una volta versata, è vincolata per tutta la durata dell’operazione e pertanto non è possibile rientrare del capitale investito fino a quando l’operazione non è conclusa.
Sì, l’intenzione a partecipare a un’Operazione Finanziaria viene ufficializzata con la firma di un contratto di partecipazione.
Lion Immobiliare è responsabile della vendita degli immobili oggetto dell’operazione e può avvalersi di intermediari online (siti e portali Internet) e offline (agenzie immobiliari) per la promozione degli immobili presso il pubblico.
I prezzi di vendita degli immobili sono decisi da Lion Immobiliari e tengono in considerazioni diversi fattori tra i quali la domanda, immobili concorrenti presenti in zona, ecc.
€2.900.000,00
€ 20.000,00
18 mesi
10 %
P.IVA: 03724840131 | Cap. Soc. € 120.000,00 I.V. | REA TE-200302
info@lionimmobiliare.com | +39 392 0611919
